Céder des lots annexes
en bloc.
Promoteurs, bailleurs, copropriétés : pourquoi des parkings et des caves restent invendus, l’intérêt d’une cession en bloc et les points juridiques à cadrer.
Pourquoi des lots annexes restent sur les bras
Trois situations produisent du stock résiduel.
La première est réglementaire. Les programmes neufs intègrent un nombre de places imposé par le plan local d’urbanisme. Quand la norme excède la demande réelle des acquéreurs, en particulier dans les communes bien desservies par les transports, le surplus ne trouve pas preneur.
La deuxième est commerciale. Les lots annexes sont vendus en priorité aux acquéreurs de logements du programme. Une fois la commercialisation des logements terminée, l’équipe de vente est redéployée sur le programme suivant et le reliquat de parkings et de caves cesse d’être suivi.
La troisième est patrimoniale. Un bailleur, une foncière ou une copropriété se retrouve avec des emplacements durablement vacants, qui continuent de générer charges et taxe foncière sans contrepartie.
Dans les trois cas, le coût de portage est certain et le revenu est nul. La question n’est pas de savoir s’il faut céder, mais à quel prix et dans quel délai.
L’intérêt d’une cession en bloc
Vendre dix ou trente lots à l’unité suppose dix ou trente dossiers, dix ou trente actes, et autant de frais fixes. L’équation ne tient pas sur des valeurs unitaires faibles.
La cession en bloc à un acquéreur unique produit quatre effets.
Un acte unique, ou un nombre réduit d’actes, au lieu d’une série de ventes individuelles.
Un calendrier maîtrisé, avec une date de transfert connue dès la promesse.
L’arrêt immédiat du portage : charges, taxe foncière, assurance, gardiennage.
La sortie comptable d’un stock qui pèse sur le bilan ou sur le compte de résultat de l’opération.
La contrepartie est une décote par rapport au cumul des valeurs unitaires théoriques. Cette décote rémunère le risque de commercialisation et le délai que l’acquéreur accepte de porter à votre place.
Le déroulé type d’une opération
Étape 1, la remise du dossier
Liste des lots avec numéro, nature, surface, niveau, tantièmes. État descriptif de division et règlement de copropriété. Procès-verbaux d’assemblée générale récents. Charges et taxe foncière par lot. Baux en cours le cas échéant. Pour un programme neuf : date d’achèvement, déclaration attestant l’achèvement et la conformité, situation au regard des garanties.
Étape 2, l’offre
Offre écrite, prix net vendeur, périmètre exact des lots, conditions suspensives limitées, calendrier. Sur une cession en bloc, l’absence de condition suspensive de financement est le principal argument de délai.
Étape 3, la promesse
Signature chez le notaire du vendeur ou en bi-représentation. La promesse fixe le prix, le périmètre, les déclarations du vendeur et la date butoir de réitération.
Étape 4, l’acte authentique
Purge des délais, obtention des pièces du syndic, publication au service de la publicité foncière. Le transfert de propriété et le paiement interviennent le même jour.
Les points juridiques et fiscaux à cadrer
TVA immobilière côté cédant
La cession d’un immeuble neuf, c’est-à-dire achevé depuis moins de cinq ans, par un assujetti agissant en tant que tel, est soumise de plein droit à la TVA au taux de 20 % sur le prix total. C’est la situation du promoteur qui cède son reliquat de parkings et de caves peu après la livraison du programme.
Dans ce cas, les droits de mutation sont réduits : seule la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % est due, en application de l’article 1594 F quinquies du CGI.
Au-delà de cinq ans après l’achèvement, l’immeuble n’est plus neuf. La cession par un assujetti relève alors de l’exonération de TVA, avec option possible pour la taxation, et éventuellement du régime de la TVA sur la marge lorsque l’acquisition initiale n’a pas ouvert droit à déduction. Le taux réduit de taxe de publicité foncière de l’article 1594 F quinquies est exclu lorsque la TVA sur la marge s’applique.
La qualification du bien et le régime de TVA doivent être arrêtés avec le conseil fiscal du cédant avant la rédaction de la promesse, car ils déterminent le prix, la base taxable et le coût d’acquisition de l’acheteur.
Régime de l’engagement de revente côté acquéreur
Un acquéreur assujetti à la TVA peut bénéficier d’un taux réduit de taxe de publicité foncière de 0,715 % lorsqu’il prend, dans l’acte d’acquisition, l’engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans, en application de l’article 1115 du CGI.
Deux conditions cumulatives : la qualité d’assujetti à la TVA, et la mention expresse de l’engagement dans l’acte authentique.
Le point de départ du délai est la date de l’acte d’acquisition. Le non-respect de l’engagement entraîne la remise en cause du régime et le paiement du complément de droits, assorti d’un droit supplémentaire.
Ce que cela change pour le cédant : rien sur son prix net, mais tout sur la capacité de l’acheteur à payer un prix cohérent, puisque son coût d’acquisition passe de 6,32 % à 0,715 % de droits dans les Yvelines.
Points de structure à vérifier
Le règlement de copropriété autorise-t-il la cession des lots à un tiers non copropriétaire ?
Existe-t-il un droit de préférence au profit des copropriétaires ou de la commune ?
Les lots cédés sont-ils des lots privatifs distincts, ou des parties communes à jouissance privative qui supposeraient une création de lots par assemblée générale ?
Un droit de préemption urbain s’applique-t-il à la cession ?
Pour une copropriété vendeuse : la décision de céder des parties communes relève de l’assemblée générale, à la majorité requise selon la nature du bien cédé.
Questions fréquentes
Quelle taille de lot traitez-vous ?+
Toute cession groupée a du sens à partir du moment où le portage excède le revenu. Le volume détermine le traitement, pas l’opportunité.
La cession doit-elle se faire en un acte unique ?+
Pas nécessairement. Le découpage en plusieurs actes se discute selon la situation au regard de la TVA et des contraintes de publication.
Et si certains lots sont loués ?+
Les baux se poursuivent avec l’acquéreur. Les dépôts de garantie et les loyers d’avance font l’objet d’une répartition à la date de l’acte.
Le régime de l’engagement de revente est-il réservé aux marchands de biens ?+
Non. L’article 1115 du CGI vise les assujettis à la TVA qui prennent l’engagement de revendre dans les cinq ans. La qualité de marchand de biens n’est pas une condition autonome du texte.
Quel est le délai réaliste d’une cession en bloc ?+
Il dépend de la complétude du dossier et de la réactivité du syndic. La disponibilité des pièces de copropriété est le facteur limitant le plus fréquent.
- BOI-TVA-IMM, TVA immobilière, immeubles neufs
- BOI-TVA-IMM, TVA immobilière, immeubles neufs
- CGI art. 1594 F quinquies et BOI-ENR-DMTOI-10-40
- CGI art. 1115
- Taux DMTO Yvelines 2026
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 26 (cession de parties communes)
Contenu informatif général, à jour à la date indiquée. Il ne remplace pas un conseil personnalisé : pour votre situation, rapprochez-vous d’un notaire ou d’un conseiller fiscal.