Parking ou cave :
la fiscalité.

Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal n’excède pas 15 000 €. L’abattement forfaitaire représentatif de charges est de 30 %.

Ce seuil et cet abattement sont inchangés en 2026. Les propositions parlementaires visant à porter l’abattement à 50 % n’ont pas été retenues dans le budget 2026. L’abattement reste donc à 30 %.

Le micro-foncier est déclaratif et simple : vous portez le revenu brut, l’administration applique l’abattement. En contrepartie, aucune charge réelle n’est déductible, ni travaux, ni taxe foncière, ni intérêts d’emprunt.

Certains régimes spéciaux excluent le micro-foncier. Si vous détenez par ailleurs un bien sous dispositif spécifique, vérifiez votre éligibilité.

Le réel s’applique au-delà de 15 000 € de revenu brut foncier, ou sur option. L’option est irrévocable pour trois ans et vaut pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer.

Au réel, vous déduisez les charges réellement supportées : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation.

Le réel devient intéressant dès que vos charges réelles dépassent 30 % du loyer, ce qui est fréquent sur un lot de copropriété avec des charges de sous-sol élevées ou une année de travaux.

Le régime applicable en 2026 est celui des seuils différenciés. Pour les prestations de services, le seuil de la franchise en base est de 37 500 € de chiffre d’affaires, avec un seuil majoré de tolérance de 41 250 €. Le seuil de 85 000 € concerne les ventes de biens et l’hébergement, celui de 25 000 € les travaux de construction.

Deux réformes successives ont tenté d’abaisser ce seuil : le seuil unique à 25 000 € issu de la loi de finances pour 2025, abandonné par la loi du 3 novembre 2025, puis un seuil unique à 37 500 € proposé au projet de loi de finances pour 2026, non retenu. Aucune de ces deux réformes n’est en vigueur. Vérifiez néanmoins l’état du droit à la date de votre opération, ce sujet a bougé deux fois en dix-huit mois.

Concrètement : tant que vos recettes de location de stationnement restent sous le seuil applicable, vous facturez sans TVA, avec la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI », et vous ne récupérez aucune TVA sur vos dépenses.

Le 6° du II de l’article 150 U du CGI exonère d’impôt sur le revenu, et par voie de conséquence de prélèvements sociaux, la plus-value réalisée lors de la cession d’un immeuble, d’une partie d’immeuble ou de droits relatifs à ces biens lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.

Les règles d’appréciation du seuil sont précisées par la doctrine administrative :

Le seuil s’apprécie par opération de cession, et non par année.

En indivision, il s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise, quelle que soit la valeur totale du bien cédé. Un couple vendant en indivision à parts égales un parking à 25 000 € est donc apprécié sur deux quotes-parts de 12 500 €. Le même raisonnement vaut pour les époux.

En cas de démembrement, le seuil s’apprécie au regard de la valeur en pleine propriété du bien cédé lorsque l’usufruit ou la nue-propriété est cédé isolément.

Lorsque plusieurs biens sont cédés à un même acquéreur, le seuil s’apprécie en tenant compte du prix global, alors qu’il s’apprécie cession par cession si les acquéreurs sont distincts.

Point de vigilance : la question de l’appréciation du seuil en cas de vente simultanée de plusieurs lots de copropriété distincts, par exemple une cave et un parking, au même acquéreur, est sensible et a donné lieu à un contentieux abondant. À faire valider au cas par cas.

Autre point : lorsqu’un parking ou une cave est cédé comme dépendance immédiate et nécessaire d’une résidence principale, en même temps qu’elle, il suit le régime d’exonération de la résidence principale et non celui des 15 000 €.

Au-delà du seuil de 15 000 €, la plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention :

Pour l’impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis 4 % la 22e année. Exonération totale au bout de 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. Exonération totale au bout de 30 ans.

Une surtaxe s’applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €, situation rare sur ce segment.