Investir
dans une cave.
Lot de copropriété, usage, accès, location possible ou non, fiscalité et revente : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter une cave.
Ce qu’est juridiquement une cave
Une cave est, dans la quasi-totalité des cas, un lot de copropriété à part entière : une partie privative assortie d’une quote-part de parties communes. Elle peut donc être vendue, donnée ou louée indépendamment du logement auquel elle était historiquement rattachée, sauf clause contraire.
Attention à une confusion fréquente. Certaines caves ne sont pas des lots mais des parties communes à jouissance privative affectées à un lot principal. Dans ce cas, elles ne peuvent pas être cédées seules. La lecture de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété tranche la question ; c’est la première vérification à faire.
La surface ne se mesure pas comme un logement
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 exclut expressément du mesurage les caves, garages et emplacements de stationnement, ainsi que les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m².
Conséquence pratique : la vente d’une cave n’est pas accompagnée d’une attestation de surface Carrez, et l’acquéreur n’a pas l’action en réduction du prix prévue en cas de déficit de surface supérieur à un vingtième. La surface annoncée dans une annonce de cave est une information commerciale, pas une garantie légale. Mesurez.
Nuance importante : une cave transformée et intégrée à un logement cesse d’être une cave au sens de ce texte et peut rentrer dans le mesurage.
Usage et accès, les deux variables qui font la valeur
L’usage autorisé
Le règlement de copropriété fixe la destination du lot. Une cave est en principe affectée au stockage. L’utiliser comme atelier, local professionnel, salle de sport ou surface d’habitation suppose au minimum une vérification du règlement, souvent une autorisation de l’assemblée générale, et parfois une autorisation d’urbanisme s’il y a changement de destination ou création de surface.
Une cave en sous-sol ne respecte en général pas les critères du logement décent, notamment en matière d’éclairement naturel, de hauteur sous plafond et de ventilation. La location d’une cave comme habitation est à écarter.
L’accès
La valeur d’une cave dépend fortement de son accessibilité : largeur de la porte, hauteur sous plafond, présence d’un escalier étroit, distance depuis l’entrée, éclairage du couloir, présence d’un point d’eau ou d’une électricité.
Vérifiez également l’historique d’humidité et d’inondation du sous-sol. Les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années sont la meilleure source sur ce point.
La cave est-elle réservée aux copropriétaires ?
Il n’existe pas de règle nationale qui réserverait les caves aux copropriétaires de l’immeuble. Mais un règlement de copropriété peut valablement restreindre la cession ou la location d’un lot annexe à un copropriétaire, ou créer un droit de préférence.
C’est une clause fréquente dans les immeubles anciens. Elle a deux effets : elle réduit le nombre d’acheteurs potentiels à la revente, et elle peut rendre impossible la location à une personne extérieure à l’immeuble.
Cette clause est donc le point de contrôle numéro un avant toute offre sur une cave.
Louer une cave
Lorsque la location est permise, le bail est un bail de droit commun. Les loyers constatés sur le marché du stockage urbain sont modestes et varient surtout selon la surface utile et la facilité d’accès.
Deux usages dominent la demande : le stockage pour les habitants de l’immeuble ou du quartier qui manquent de place, et le stockage saisonnier ou professionnel de faible volume.
Le rendement brut se calcule comme pour un parking, loyer annuel sur prix frais inclus. Aucun rendement n’est garanti, et la vacance est souvent plus élevée que sur le stationnement, parce que la demande de stockage est moins intense que la demande de place de voiture.
Charges, fiscalité et revente
La cave supporte une quote-part de charges de copropriété et la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Fiscalement, les loyers d’une cave louée nue relèvent des revenus fonciers. La location d’un local de stockage n’est pas assimilée à la location d’un emplacement de stationnement, dont le régime de TVA est particulier ; voir la page fiscalité.
À la revente, l’exonération de plus-value pour un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € s’applique dans les mêmes conditions que pour un parking.
Questions fréquentes
Peut-on acheter une cave sans acheter d’appartement ?+
Oui, si la cave est un lot de copropriété distinct et que le règlement ne réserve pas sa cession aux copropriétaires.
La loi Carrez s’applique-t-elle à une cave ?+
Non. L’article 46 de la loi de 1965 exclut les caves du mesurage, de même que les lots de moins de 8 m².
Peut-on transformer une cave en studio ?+
En pratique, très rarement. Il faut l’accord de la copropriété, le respect des critères du logement décent et, le plus souvent, une autorisation d’urbanisme. C’est un projet de travaux, pas un achat de rendement.
Quelle assurance pour une cave louée ?+
L’immeuble est assuré par la copropriété. Le propriétaire bailleur a intérêt à souscrire une assurance propriétaire non occupant et à imposer au locataire une assurance couvrant les biens entreposés.
Une cave humide peut-elle être louée ?+
Elle peut l’être, mais l’état réel doit être décrit dans le bail et un état des lieux détaillé est indispensable, sous peine d’un litige sur les biens détériorés.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 46
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 46
- CGI art. 150 U II 6°
- CCH art. L721-2 (information de l’acquéreur, lots annexes)
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent)
Contenu informatif général, à jour à la date indiquée. Il ne remplace pas un conseil personnalisé : pour votre situation, rapprochez-vous d’un notaire ou d’un conseiller fiscal.