Les prix des caves dans DVF sont faux.
Voici pourquoi, et comment nous corrigeons.
Tapez « prix d’une cave » et une commune : les chiffres affichés viennent presque tous de la base publique DVF. Or cette base ne sait pas ce qu’est une cave. Nous avons analysé 6 466 ventes pour mesurer l’erreur.
Une seule catégorie pour quatre biens
Dans DVF, chaque lot vendu porte un type : maison, appartement, local, ou « dépendance ». Parkings, caves, box et garages tombent tous dans cette dernière case. Rien dans la base ne permet de savoir lequel des quatre a été vendu.
La surface ne vient pas au secours. Sur les 8 022 lignes de dépendances que nous avons étudiées (6 466 ventes de dépendances seules, entre 2021 et 2025, dans six communes : Paris 15e, Lyon 3e, Versailles, Clermont-Ferrand, Vichy et Fontenay-le-Fleury), la surface bâtie n’est renseignée pour aucune. C’est conforme à la notice de la DGFiP : elle n’est pas publiée pour les dépendances. Impossible donc de calculer un prix au mètre carré.
Deux erreurs qui faussent les chiffres
Les chambres de service comptées comme des caves
Environ 10 % des dépendances vendues seules portent une surface Carrez. Ce ne sont ni des caves ni des parkings, mais des chambres de service ou de petits locaux : médiane de 11 m², vendus autour de 95 000 € à Paris et à Versailles. Laissées dans le calcul, elles font grimper la moyenne d’une commune de plusieurs milliers d’euros.
Les caves et les parkings mélangés
Dans les grandes villes, le mélange pèse peu : à Paris 15e, à Lyon 3e et à Versailles, moins de 4 % des ventes passent sous 8 000 €. Une dépendance vendue seule y est presque toujours un parking ou un box.
Dans les villes moyennes, c’est l’inverse. À Vichy et à Fontenay-le-Fleury, 18 à 24 % des ventes sont sous 8 000 € et 44 à 52 % entre 8 000 € et 15 000 €. Caves et parkings se recouvrent : un « prix moyen d’une cave » calculé sur DVF y est en réalité un prix moyen de dépendance.
Où se trouve la vraie information
La nature exacte du lot existe, mais ailleurs. Les Fichiers fonciers, tirés du cadastre et diffusés par le Cerema, la précisent : cave, garage, box, parking, chambre de domestique. Leur accès est réservé aux ayants droit publics (collectivités, établissements publics fonciers, agences d’urbanisme) ou à un bureau d’études mandaté par eux.
DV3F, qui croise DVF et les Fichiers fonciers, ne fait qu’une distinction binaire : garage, parking ou box d’un côté, autre dépendance (dont les caves) de l’autre. Les bases des notaires, BIEN en Île-de-France et Perval en région, connaissent la nature du bien, mais sous licence payante.
Les numéros de lot pourraient aider : dans une même copropriété, les parkings et les caves occupent souvent des plages de numéros distinctes. Nous l’avons vérifié : la séparation n’est nette que dans 19 copropriétés sur 123. Insuffisant pour en faire une règle.
La méthode de nos pages prix
Plutôt qu’un faux prix par type, nous publions un prix juste sur l’ensemble, et nous disons ce qu’il recouvre. Sur chacune de nos 24 pages communales, nous retenons les ventes de dépendances seules sur cinq ans, nous écartons celles qui portent une surface Carrez, et nous donnons la médiane, la fourchette des deux quartiles centraux, le nombre de ventes et la répartition par tranche de prix.
Chaque commune reçoit ensuite un profil. Quand moins de 6 % des ventes passent sous 8 000 € et que la médiane dépasse 15 000 €, le marché est qualifié « parkings et box » : les caves y sont marginales. C’est le cas de Versailles, Viroflay ou Boulogne-Billancourt. Ailleurs, il est qualifié « mixte ». À Montluçon, par exemple, 76 % des ventes sont sous 8 000 € et la médiane tombe à 5 000 €.
En Île-de-France, nous ajoutons le repère des Notaires du Grand Paris, établi sur des ventes dont la nature est connue. Et nous complétons avec ce que nous voyons nous-mêmes : nos propres lots, dont nous connaissons le type et le prix, et les annonces en cours.
Comment lire un prix de cave
Trois réflexes. Regarder le profil de la commune avant la médiane : une médiane de 20 000 € dans un marché « parkings et box » ne dit rien du prix d’une cave. Regarder le nombre de ventes : sous 30, le chiffre est fragile. Comparer avec les annonces en cours, où la nature du lot est indiquée, en gardant en tête qu’un prix affiché n’est pas un prix signé.
Questions fréquentes
Peut-on connaître le prix d’une cave avec DVF ?+
Pas directement : DVF classe les caves avec les parkings, box et garages, sans surface. On peut seulement estimer, commune par commune, si les caves pèsent beaucoup ou peu dans les ventes de dépendances.
Pourquoi DVF ne donne-t-il pas la surface d’une cave ou d’un parking ?+
La notice de la DGFiP ne publie pas de surface bâtie pour les dépendances. Seules celles qui ont une surface Carrez en portent une, et ce sont surtout des chambres de service.
Quelle base distingue les caves des parkings ?+
Les Fichiers fonciers du cadastre, réservés aux acteurs publics, et les bases privées des notaires (BIEN, Perval), sous licence payante.
- Demandes de valeurs foncières, DGFiP (data.gouv.fr)
- DVF géolocalisées, Etalab
- Fichiers fonciers, Cerema
- DV3F, Cerema
Contenu informatif général, à jour à la date indiquée. Il ne remplace pas un conseil personnalisé : pour votre situation, rapprochez-vous d’un notaire ou d’un conseiller fiscal.